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部分地产商拿地9年未落实坐等土地增值

2018-06-05 16:49:05

国家对开发商囤地、捂地行为三令五申、严令禁止。目前仍有一些开发商和土地监管部门打“太极”:囤地20多年房价上涨近百倍,一些省份清查出的闲置土地甚至逾十万亩……

业内人士指出,楼市调整期“低价拿地、囤地惜售”背后,是开发商的暴利和高房价怪圈。专家建议,监管部门应严明法纪,严厉打击囤地、捂地行为。地方需配套出台闲置土地处置细则,抑制囤地惜售乱象,同时加强对地方政府监管部门自身的监督和督促,从源头上解决囤地生财的现象。

中骏置业9月2日以总价16.67亿元、楼面价20654元/平方米拿下位于上海普陀真如城市副中心的一幅地块。而早在2006年,真如副中心推出的第一幅核心地块,被长江实业以22亿元底价将其收入囊中,折合楼板价仅3055元/平方米。10年之间,地价上涨近6倍。房产获悉真如板块目前在售的住宅成交均价为5万元左右,附近二手房均价为每平方米31559元,是长实拿地价格十倍之多。

“真如城市副中心”是上海市重点建设的第四个城市副中心。长实拿地3年后,项目才正式开工。长实宣称,集团在该地块上的项目预计2018年完工。也就是说,从拿地到建成,长实需用12年时间才能完工。

长江实业集团董事局副主席李泽钜曾表示,真如项目将包括住宅、高端办公楼、商业、星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。但在现场发现,拿地9年之后,长实在地块只建成切割成小面积散卖的廉价公寓式办公楼,规划中的高级写字楼、商场、超过300米高的“浦西第一高楼”目前均未落实。

业内人士分析称,该项目的竣工时间已超出“合理”区间。以目前的市场价计算,长实集团已净赚超过100亿元的土地溢价。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,第一个进入区域开发,最后一个开盘,这是长实等大房地产商的一贯套路。通过这种操作模式,资金雄厚的房企可以坐等项目周边商业配套做成熟,再坐享渔翁之利,并且稳赚取土地溢价,以至于捂盘的利润是盖房的几倍。“不盖房比盖房更赚钱。”

长实缓慢开发由来已久。从1992年进入内地开始,长实系在上海拥有的项目已经超过10个,其中多数项目均在2008年以前拿地,但大多仍在开发中。

根据《中华人民共和国土地管理法》规定,两年不开发的土地逾期无偿收回。但在部分住房热点城市或区域,借长期囤地获取高利润依然存在。有市场人士透露,不少房企拿地后,往往根据楼市行情或有可能的政策判断房价走势,再确定开盘时间。楼市回暖期就加紧开盘,房价低迷盘整时期,就以种种理由大量囤地。

一线城市的黄金地块捂地收益胜过“捂金”,很多闲置土地在几年间身价有的翻了几倍,甚至上百倍。有报道称,以国土资源部2010年后陆续披露的1457宗闲置土地名单为例,总闲置面积约9772公顷,合同总价款256亿多元,按国内重点城市住宅均价涨幅,保守估计目前土地已升值至少3倍,也就是说,仅土地一项政府已批未建的地块就形成了大量的沉淀资产。

多手段炮制“囤地生财”

根据2012年修订的《闲置土地处置办法》,开发商原因造成的闲置土地,未动工开发满一年的,按土地价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。

囤地最终都要由购房者埋单。据今日房产了解伴随着我国城市基础设施及周边配套的完善,一些知名开发商所囤地块急速增值、同时也带动了住宅价格的飙升。

同时,囤地还带来住宅产权缩水,侵害购房者权益。北京市住建委站披露的数据显示,位于通州区宋庄镇的鲁能“格拉斯小镇”项目拿地10多年目前仍在开发销售。据销售人员透露,按2005年前就已拿地计算,京郊一些正销售规划中的住房产权或已缩水10年,“买房者还没住进产权就先缩水”

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(房产责编:杜娟)

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